Havainnekuva asuntokauppatilanteesta

Asuntokaupan kuntotarkastaja ammattina

Asuntokaupan kuntotarkastaja ammattina

Tämän blogin aiheena ajattelin kirjoittaa vähän työnkuvastani kuntotarkastajana, ja siitä minkälaisia kohteita ylipäätänsä työssäni tarkastan. Itse asun Orimattilassa, Lahden kupeessa, mutta oma työkenttäni on käytännössä koko Etelä-Suomi. Koska olen yksinyrittäjä, tulee autolla ajamista paljon tässä työssä, mutta siitä minä tykkään. Olen aina tykännyt ajaa autoa, jonka vuoksi olen määritellyt toiminta-alueeni sen vuoksi melko laajaksi. Jos työkeikka sattuu tulemaan Turkuun, niin olen siitä vain innoissani, että pääsen näkemään eri paikkoja ja tutustumaan alueen ihmisiin.

Mitä asuntokaupan kuntotarkastajan työ sitten sisältää? Näin yksin omaa firmaa pyörittävällä on paljon erilaisia tehtäviä liittyen yrityksen pyörittämiseen. Kuitenkin itse kuntotarkastus pyörii lähinnä kohteen ja oman työpisteeni välillä. Olen päätynyt siihen ratkaisuun, että kirjoitan kaikki raportit kotona eikä minulle ole erillisiä työtiloja muualla. Makuuhuoneen nurkassa on minun työpisteeni, paperikaaos, jota yritän parhaani mukaan hallita. Parhainta tässä ratkaisussa on se, että jos olen tietokoneella, tätä hommaa pystyn toteuttamaan pyjamat päällä ilman, että se ketään häiritsee. Koska asumme maaseudulla oman tontin rauhassa, aika rauhassa saan etäpäiviäni viettää.

Mitä kuntotarkastukseen tulee, vaatii tämä esivalmisteluja tietokoneella ennen varsinaista kohdekäyntiä. Pyrin lähettämään asiakkailleni hyvissä ajoin tilaussopimukset, valmistautumisohjeet ja kuntotarkastukseen liittyvän haastattelulomakkeen, jotta tilaajaosapuolet ehtisivät tutustumaan papereihin ennen tarkastusta. Olen kokenut, että näin on ensinnäkin minulle helpompaa, mutta koen tämän olevan myös hyvää asiakaspalvelua. Itse kohteessa toimitaan suoritusohjeen mukaisesti, jotta kaikki asiat tulee tarkastetuksi, mitä pitääkin. Se ketä ei tiedä mikä suoritusohje on, niin tiivistetysti se on asuntokaupan kuntotarkastustilannetta varten laadittu ohje. Ohjeen avulla kuntotarkastaja tarkastaa ohjeessa kerrotut asiat ja näin kuntotarkastuksesta saadaan laadukas ja riittävän kattava. Viralliselta nimitykseltään tämä on kuntotarkastus asuntokaupan yhteydessä suoritusohje KH 90-00394 (https://kortistot.rakennustieto.fi/kortit/KH%2090-00394). Tilaajalle puolestaan on olemassa oma ohjeensa, joka on KH 90-00393. Näitä suoritusohjeita voin avata joskus vähän tarkemmin auki.

Kuntotarkastuksessa ei ole niinkään väliä millainen kohde on. Mielestäni kaikkiin omakotitaloihin, mutta myös pari- ja rivitaloihin tulisi teettää asuntokaupan kuntotarkastus ennen asuntokauppaa. Tarkastus tapahtuu niin uusien kuin vanhojen, halpojen kuin kalliiden, huonokuntoisten kuin hyväkuntoisten asuntojen kohdalla. Ei siis ole vain yhtä tilannetta, jossa tarkastus olisi hyödyllistä teettää. Itse asiassa ihan tässä lähiaikoina tarkastin noin reilu vuoden vanhan omakotitalon ja ei sieltäkään valitettavasti muutaman suosituksen kanssa lähdetty pois. Mikä on valitettavaa, nykyisin rakentamisen laatu on paikoin surkeaa ja uusistakin taloista löytyy useita rakennusvirheitä. Ei siis ole mikään tae, että jos ostat vastavalmistuneen talon, oli se hintaluokaltaan mikä tahansa, että kaikki rakennuksessa olisi kunnossa.

Uskaltaisin väittää, että täydellistä rakennusta ei voi löytyä, aina löytyy puutteita tai parannettavaa. Tässä tulee kuitenkin muistaa se, että mikä suositus koetaan tarpeelliseksi ja mikä ei. Suoritusohjeen mukaan rakennukset tarkastetaan aina samalla lailla, oli se minkäikäinen ja minkähintainen tahansa, aina peilataan nykysäädöksiin. Asuntokaupan kuntotarkastuksissa itse pyrin kirjaamaan kaikki havainnot ylös raporttiin peilaten nykysäädöksiä, koska koskaan ei voi tietää kuka lopulta taloon muuttaa. Viime kädessä raportin suosituksien toteutuksesta tai toteutumatta jättämisestä vastaa kiinteistön omistaja itse. Mikään raportin korjaussuositus ei ole velvoittava vaan vain suositus.

Kuntotarkastuskohteessa vietän aikaa keskimäärin 3-4 tuntia. Tämäkin riippuu todella paljon kohteesta ja asiakkaistani. Joskus aikaa voi mennä vähemmän, joskus jopa enemmän. Pidän siitä, että joka kohde ja jokainen asiakastilanne on erilainen. Se on osaltaan tämän alan rikkaus. Koskaan ei voi tietää etukäteen minkälainen tarkastus tulee olemaan, onko asiakkaat hyvällä vai huonolla tuulella tai miten minut otetaan vastaan. Pääsääntöisesti kuntotarkastustilanteet pyrin pitämään rentoina ja haluaisin antaa itsestäni helposti lähestyttävän kuvan. Tyhmiä kysymyksiä ei ole. On täysin ymmärrettävää ja luonnollista, että tarkastuksella tulee paljon asioita, joita ei välttämättä ymmärrä. Kuitenkin juuri sen vuoksi yritänkin kannustaa ihmisiä kysymään rohkeasti asioista ja selventämään asioita. Sen eteen yritän tehdä todella paljon töitä, että jokainen kaupan osapuoli ymmärtäisi mitä on ostamassa ja mitä myymässä. Tärkeintä olisi, ettei jälkikyräilyjä pääsisi syntymään.

Sitten kun kuntotarkastus on suoritettu kohteessa ja rakenneosat on kierretty, on loppuyhteenvedon vuoro. Yhteenvedossa kasaan havainnot tiiviiksi paketiksi ja kerron havainnoista kaikille yhteisesti. Tämä ei kuitenkaan koskaan korvaa kirjallista raporttia, koska ei ole yksi eikä kaksi kertaa, kun olen tehnyt uuden havainnon vasta raporttia kirjoittaessa, jolla on voinut olla merkitystä moneen muuhun asiaan raportissa. Tämäkin asia on äärimmäisen tärkeä eli älä koskaan tee kauppoja ennen kirjallisen raportin lukemista!! Tätä en voi painottaa tarpeeksi. Sinulla ei voi olla niin kiire asuntokaupoissa, ettetkö ehtisi odottamaan sitä muutamaa päivää, jotta saat raportin käsiisi ja voit rauhassa käydä tämän kohta kohdalta läpi. Loppuyhteenvedon aikana kerron myös asiakkailleni, jos olen havainnut kohteessa riskirakenteita tai riskipaikkoja ja suosittelen näiden tutkimista rakenteita avaamalla. Jos riskirakenteita ei havaita tai näitä ei haluta tutkia kuntotarkastuksen yhteydessä, on aika suunnata auton nokka kohti kotia, jossa odottaakin sitten raportin kirjoittamisen vaihe.

Kuvituskuva raha

Kun rahaa ei ole remontteihin

Kun rahaa ei ole remontteihin

Näin itse lapsiperheellisenä omakotitalon asujana pystyn hyvinkin nopeasti samaistumaan moneen suomalaiseen perheeseen, jolla ei ole rahaa korjata kotiaan. Tämä on inhimillistä ja luonnollista, koska rakentaminen maksaa valitettavan paljon puhumattakaan remonttien teettämisestä. Tässä blogissa ajattelin käsitellä aihetta tarkemmin ja samalla antaa vinkkejä, joiden avulla et pysty tekemään aikanaan tuhoa omalle kodillesi, vaikka kalliita remontteja ja investointeja ei olisikaan vara tehdä.

Asun itse perheeni kanssa maaseudun rauhassa 1952 vuonna rakennetussa rintamamiestalossa, jonka remontoimisessa ei olisi mitään järkeä, ottaen huomioon, että talomme sijaitsee sellaisella paikalla, että arvo ei todellakaan ole vuosien aikana nousemassa, päinvastoin. Meidän ainoaa kyläkouluakin uhkaa sulkeminen, jonka vuoksi arvonaleneminen on taattu. Meidän perheemme kohdalla olemme kuitenkin päättäneet rakentaa kotiamme meille kodikkaammaksi ja omaksi turvapaikaksi ilman, että tässä on rahallista järkeä. Koska tykkään tehdä paljon käsilläni itse ja miehelleni tämä on myös luontaista, olemme opetelleet ja tehneet todella paljon itse. Mutta ennen kaikkea syy on myös se, että meillä ei ole yksinkertaisesti ollut koskaan varaa teettää mitään. Viikko henkilönostimen nokassa hiomassa peltikaton ruosteita maalausta varten tai salaojien kaivaminen koko kesän projektina mutavellissä ovat kieltämättä projekteina koetelleen avioliittoamme, mutta samalla myös vahvistanut sitä entisestään. Nykyään tilanteita muistelemme lämmöllä nauraen. Samalla olen myös oppinut sietämään keskeneräisyyttä ja priorisoimaan asioita sen hetkisen tilanteen mukaisesti. Tämän kuntotarkastajan koti on kaikkea muuta kuin täydellinen.

Mutta mitä toimenpiteitä sitten oikeasti voisi tehdä kotona, jos rahaa ei juuri ole laittaa kalliisiin remontteihin. Kysymys on todella laaja ja vinkkejä olisi minulla paljon, mutta ehkä tärkeimpänä asiana kiinnittäisin huomiota sadevesien ohjauksiin katolta. Muovinen sadevesikaivo maksaa rautakaupassa n. 15-20 € ja sadevesiputki kutakuinkin saman verran. Jos pistää paikalliseen Facebook kierrätysryhmään kyselyä (kuten me olemme joutuneet usein tekemään), voi tarvikkeita saada haku- tai kahvipakettipalkalla. Sadevesien ohjauksella on oikeasti ihan älyttömän iso vaikutus rakennuksen kunnossapitoon. Jos sadevedet jäävät rakennuksen vierustalle, olisi tämä edullinen keino johtaa nämä kauemmaksi ja samalla voit säästää useinta kymppitonneja, kun ulkoseinän alaosa ja lattiarakenne (alapohja) eivät pääse kostumaan ja pahimmillaan vaurioitumaan. Kaivamalla sadevesille kaivon nurkalle ja ohjaamaan sadevedet vähintään 3 m pois rakennukselta, voit ennalta ehkäistä todella merkittäviä vaurioita kodissasi. Tähän työhön et tarvitse myöskään ihan hirveästi työvälineitä, pistolapiolla pääset todella pitkälle.

Toinen todella tärkeä seikka on maanpinnan kallistuksien korjaaminen rakennuksen vierustalta niin, että ne kallistavat aina poispäin rakennuksesta. Jos vesi lammikoituu rakennuksen vierustalle, tilanne tulisi korjata pikapuolin. Rakennuksen vierustalla olisi hyvä olla routasuojauksen korkeuteen asti esim. sepeliä noin 30-50 cm leveydeltä. Samaan asiaan liittyy kaikki kasvillisuus rakennuksen vierustalla. Jos sinulla on kukkapenkki talon vierustalla, niin kaiva se pois ja vaihda tämän paikka muualle. Suhteellisen halpa ja helppo toimenpide, jolla on oikeasti merkitystä. Ideana on, että kaikki toimenpiteet millä saat pidettyä talosi perustukset kuivana, säästää sinua isoimmilta remonteilta.

Törmään paljon tarkastuksilla myös tilanteisiin, joissa tontilla on monia erilaisia tarkastuskaivoja, mutta näitä ei ole koskaan tarkastettu. Halpa ennalta ehkäisevä tapa kodissa olisi tarkastaa tällaiset tarkastuskaivot säännöllisesti. Jos et tiedä mitä kaivoista tulisi tarkastaa, pyydä ammattilainen sinulle tämä kertomaan. Myös minun kauttani saa tilattua tällaisen palvelun. Ideana olisi tarkkailla kaivoja, jotta tilanteisiin pystytään reagoimaan riittävän nopeasti, jos kaivossa onkin joskus jotain poikkeavaa. Tällöin taas voidaan säästyä isoimmilta remonteilta. Tämmöisiä tarkastuskaivoja ovat esim. viemärin tarkastuskaivo ja salaojien tarkastuskaivot. Jos kaivon kannet ovat jääneet jostain syystä maanalle, kaiva nämä esille ja tee alueisiin muutoksia, niin että nämä pystytään tarkastamaan myös jatkossa.

Moni varmasti samaistuu tilanteeseen, jolloin rahaa ei jää remontteihin vaikka näin haluaisi. Tämä blogi käsittelee aihetta kuntotarkastajan näkökulmasta

Ehkä tärkeintä olisi kiertää omaa kotia vähän eri silmin vähintään kaksi kertaa vuodessa esim. syksyisin ja keväisin. Olisi hyvä käydä vesikatolla, yläpohjatilassa, mahdollisessa ryömintätilassa ja tarkkailla miltä alueilla näyttää. Yläpohjatilassa kannattaisi käydä kovan sateen aikana, jolloin näkee paremmin mahdollisia vuotopaikkoja. Vain näillä toimenpiteillä ehdit ennakoimaan asioita ja tekemään tarvittaessa niitä ns. epävirallisia korjauksia, joiden avulla säästyt isoimmilta remonteilta. Jos vaikka yläpohjatilassa aluskatteessa on reikä, on tämä usein helppo ja halpa korjata höyrynsulkuteipillä. Jos tätä ei korjata, voi tilanne eskaloitua niin pahaksi, että vesi voi päästä villoihin ja sieltä sisätiloihin asti, jolloin tiedossa on todella iso remontti, verrattuna höyrynsulkuteipin reilun 10 € hintaan.

Oikeastaan kaikkein suurin vinkki mitä itselläni on antaa, olisi asioiden tarkkaileminen ja ennakoiminen. Jos ja kun monilla on tilanne, ettei rahaa jää korjaamisiin, niin yrittäisi priorisoida asioita ja tehdä korjauksia ennakoivasti niin, että toimilla ainakin pyritään estämään tai ainakin hidastamaan lisävaurioitumisia. Niin kuin sanottu, aihe on niin laaja, että tätä tulen käsittelemään useammissa blogiteksteissäni vielä tulevaisuudessa.