Satu Lindgren, Author at kotitarkastukset.fi

Kuntotarkastus asuntolainan ehtona

Törmään tarkastuksillani paljon tilanteeseen, jossa ostajapuolen pankki on vaatinut asuntokaupan kuntotarkastusta lainan ehtonaan. Tämä on todella yleistä etenkin Uudellamaalla, jossa asuntojen kauppahinnat ovat korkeita. Myös muualla Suomessa käytäntö on yleistynyt viime vuosien aikana. Kuntotarkastuksen avulla pankin on helpompi arvioida lainan vakuus ja mahdolliset takaukset luotettavammin. Pankkien asuntojen vakuusarvot vaihtelevat prosentuaalisesti asunnon markkina-arvosta johtuen.

Mitä asia tarkoittaa käytännössä kuntotarkastajan työssä muuta kuin lisääntyneinä tarkastuksina? Itse näen asian vain hyvänä, koska usein puhutaan isoista kauppahinnoista ja sillä on todellakin väliä mitä on ostamassa verrattuna omaan maksukykyynsä. Yleensä asuntokaupoissa puhutaan elämän suurimmista hankinnoista, jossa olet pistämässä omaisuutesi kiinni tulevaan uuteen kotiisi.

Olen käsitellyt blogissani aihetta, jossa rahaa ei jää remontteihin. Tämä on valitettavan usein tapahtuva tilanne. Perhe saa lainan pankista, jonka jälkeen kylkeen neuvotellaan remonttilaina. Koti tehdään mieluisaksi usein pinnoiltaan, mutta ei varauduta isompiin remontteihin tai yllättäviin tilanteisiin. Hyvin nopeasti voi tulla realiteetti vastaan, että perheellä ei ole vara tehdä muita remontteja, koska täytyy maksaa lainanlyhennykset asuntolainasta sekä remonttilainasta ja autolainakin pitäisi maksaa. Sen vuoksi koen erittäin hyvänä asiana, että pankit ovat lainaneuvotteluissa hereillä ja arvioivat ostajan maksukykyä tilanteessa.

Ostajasta lainan saamisen ehto voi tuntua joskus epäreilulta, jos lainaa ei saadakaan ja lainan saaminen jää kuntotarkastusraportista kiinni. Silloin usein syyttävä sormi osoittaa kuntotarkastajaa. Tämä on valitettavaa enkä tällaista tilannetta todellakaan toivo kenellekään, mutta koen, että en myöskään voi jättää asioita huomioimatta kuntotarkastuksessa tästä syystä. Tällöin en olisi puolueeton ja tärkeitäkin asioita jäisi huomioimatta. Koska rakennustarvikkeet ovat kalliita, on myös korjaaminen ja remontoiminen kallista, joka tulisi kaikkien ottaa huomioon asuntoa ostaessa. Kaikki rakennukset vaativat säännöllistä ylläpitoa ja huoltamista ja tämä ei todella ole halpaa vaikka itse asioita pystyisi tekemäänkin.

Todellisuudessa kuitenkin tarkastuksilla törmään liian usein tilanteeseen, jossa pankki on vaatinut kuntotarkastusta, mutta ostaja ja myyjä näkevät tämän vain muodollisuutena, pakollisena asiana hoitaa pois alta. Heidän intressinsä olisi saadaan kaupat nopeasti syntymään ja uusi perhe muuttamaan uuteen kotiin. Itse koen monesti ristiriitaisia tunteita kyseisessä tilanteessa ja yritän tehdä kaikkeni, jotta kaikki kaupan osapuolet kiinnostuisivat kohteen kunnosta ja ymmärtäisivät suositusten tärkeyden, vaikka painostus tarkastukseen olisi tullutkin ulkopuolelta. Usein siinä onnistunkin, mutta on ollut myös tilanteita, että minulta halutaan vain raportti, ei perusteluita havainnoistani.

Tärkeintä olisi, että kaikki tietäisivät mitä ovat myymässä ja mitä ostamassa, jottei yllätyksiä pääsisi tapahtumaan. Jos tarkastuksella ei ole mukana tai ei kuuntele mitä tarkastaja kertoo ja sivuuttaa raportin havainnot, usein joutuu kohtaamaan asioita kantapään kautta myöhemmin. Suosituksia ei tehdä huvinvuoksi, vaan niille on usein selkeä syy. Liian usein törmään tarkastuksillani myös tilanteeseen, jossa vanha kuntotarkastusraportti on lojunut vuosikausia hyllyssä, mutta kysyttäessä mitään suosituksia ei ole vuosien aikana tehty.

Uskon, että pankkien käytäntö tulee tulevaisuudessa vain lisääntymään ja kuntotarkastukset tulevat vakiinnuttamaan paikkansa lainan myöntämisen yhteydessä. Siksi toivoisin myös, että pankit osaisivat myös vaatia laadukkaita kuntotarkastusraportteja, jotta tämä antaisi realistisen kuvan kohteesta ja sitä kautta saataisiin asuntokauppariitoja pienemmäksi.

Asuntokaupan kuntotarkastaja ammattina

Tämän blogin aiheena ajattelin kirjoittaa vähän työnkuvastani kuntotarkastajana, ja siitä minkälaisia kohteita ylipäätänsä työssäni tarkastan.

Itse asun Orimattilassa, Lahden kupeessa, mutta oma työkenttäni on käytännössä koko Etelä-Suomi. Koska olen yksinyrittäjä, tulee autolla ajamista paljon tässä työssä, mutta siitä minä tykkään. Olen aina tykännyt ajaa autoa, jonka vuoksi olen määritellyt toiminta-alueeni sen vuoksi melko laajaksi. Jos työkeikka sattuu tulemaan Turkuun, niin olen siitä vain innoissani, että pääsen näkemään eri paikkoja ja tutustumaan alueen ihmisiin.

Mitä asuntokaupan kuntotarkastajan työ sitten sisältää? Näin yksin omaa firmaa pyörittävällä on paljon erilaisia tehtäviä liittyen yrityksen pyörittämiseen. Kuitenkin itse kuntotarkastus pyörii lähinnä kohteen ja oman työpisteeni välillä. Olen päätynyt siihen ratkaisuun, että kirjoitan kaikki raportit kotona eikä minulle ole erillisiä työtiloja muualla. Makuuhuoneen nurkassa on minun työpisteeni, paperikaaos, jota yritän parhaani mukaan hallita. Parhainta tässä ratkaisussa on se, että jos olen tietokoneella, tätä hommaa pystyn toteuttamaan pyjamat päällä ilman, että se ketään häiritsee. Koska asumme maaseudulla oman tontin rauhassa, aika rauhassa saan etäpäiviäni viettää.

Mitä kuntotarkastukseen tulee, vaatii tämä esivalmisteluja tietokoneella ennen varsinaista kohdekäyntiä. Pyrin lähettämään asiakkailleni hyvissä ajoin tilaussopimukset, valmistautumisohjeet ja kuntotarkastukseen liittyvän haastattelulomakkeen, jotta tilaajaosapuolet ehtisivät tutustumaan papereihin ennen tarkastusta. Olen kokenut, että näin on ensinnäkin minulle helpompaa, mutta koen tämän olevan myös hyvää asiakaspalvelua. Itse kohteessa toimitaan suoritusohjeen mukaisesti, jotta kaikki asiat tulee tarkastetuksi, mitä pitääkin. Se ketä ei tiedä mikä suoritusohje on, niin tiivistetysti se on asuntokaupan kuntotarkastustilannetta varten laadittu ohje. Ohjeen avulla kuntotarkastaja tarkastaa ohjeessa kerrotut asiat ja näin kuntotarkastuksesta saadaan laadukas ja riittävän kattava. Viralliselta nimitykseltään tämä on kuntotarkastus asuntokaupan yhteydessä suoritusohje KH 90-00394. Tilaajalle puolestaan on olemassa oma ohjeensa, joka on KH 90-00393. Näitä suoritusohjeita voin avata joskus vähän tarkemmin auki.

Kuntotarkastuksessa ei ole niinkään väliä millainen kohde on. Mielestäni kaikkiin omakotitaloihin, mutta myös pari- ja rivitaloihin tulisi teettää asuntokaupan kuntotarkastus ennen asuntokauppaa. Tarkastus tapahtuu niin uusien kuin vanhojen, halpojen kuin kalliiden, huonokuntoisten kuin hyväkuntoisten asuntojen kohdalla. Ei siis ole vain yhtä tilannetta, jossa tarkastus olisi hyödyllistä teettää. Itse asiassa ihan tässä lähiaikoina tarkastin noin reilu vuoden vanhan omakotitalon ja ei sieltäkään valitettavasti muutaman suosituksen kanssa lähdetty pois. Mikä on valitettavaa, nykyisin rakentamisen laatu on paikoin surkeaa ja uusistakin taloista löytyy useita rakennusvirheitä. Ei siis ole mikään tae, että jos ostat vastavalmistuneen talon, oli se hintaluokaltaan mikä tahansa, että kaikki rakennuksessa olisi kunnossa.

Uskaltaisin väittää, että täydellistä rakennusta ei voi löytyä, aina löytyy puutteita tai parannettavaa. Tässä tulee kuitenkin muistaa se, että mikä suositus koetaan tarpeelliseksi ja mikä ei. Suoritusohjeen mukaan rakennukset tarkastetaan aina samalla lailla, oli se minkäikäinen ja minkähintainen tahansa, aina peilataan nykysäädöksiin. Asuntokaupan kuntotarkastuksissa itse pyrin kirjaamaan kaikki havainnot ylös raporttiin peilaten nykysäädöksiä, koska koskaan ei voi tietää kuka lopulta taloon muuttaa. Viime kädessä raportin suosituksien toteutuksesta tai toteutumatta jättämisestä vastaa kiinteistön omistaja itse. Mikään raportin korjaussuositus ei ole velvoittava vaan vain suositus.

Kuntotarkastuskohteessa vietän aikaa keskimäärin 3-4 tuntia. Tämäkin riippuu todella paljon kohteesta ja asiakkaistani. Joskus aikaa voi mennä vähemmän, joskus jopa enemmän. Pidän siitä, että joka kohde ja jokainen asiakastilanne on erilainen. Se on osaltaan tämän alan rikkaus. Koskaan ei voi tietää etukäteen minkälainen tarkastus tulee olemaan, onko asiakkaat hyvällä vai huonolla tuulella tai miten minut otetaan vastaan. Pääsääntöisesti kuntotarkastustilanteet pyrin pitämään rentoina ja haluaisin antaa itsestäni helposti lähestyttävän kuvan. Tyhmiä kysymyksiä ei ole. On täysin ymmärrettävää ja luonnollista, että tarkastuksella tulee paljon asioita, joita ei välttämättä ymmärrä. Kuitenkin juuri sen vuoksi yritänkin kannustaa ihmisiä kysymään rohkeasti asioista ja selventämään asioita. Sen eteen yritän tehdä todella paljon töitä, että jokainen kaupan osapuoli ymmärtäisi mitä on ostamassa ja mitä myymässä. Tärkeintä olisi, ettei jälkikyräilyjä pääsisi syntymään.

Sitten kun kuntotarkastus on suoritettu kohteessa ja rakenneosat on kierretty, on loppuyhteenvedon vuoro. Yhteenvedossa kasaan havainnot tiiviiksi paketiksi ja kerron havainnoista kaikille yhteisesti. Tämä ei kuitenkaan koskaan korvaa kirjallista raporttia, koska ei ole yksi eikä kaksi kertaa, kun olen tehnyt uuden havainnon vasta raporttia kirjoittaessa, jolla on voinut olla merkitystä moneen muuhun asiaan raportissa. Tämäkin asia on äärimmäisen tärkeä eli älä koskaan tee kauppoja ennen kirjallisen raportin lukemista!! Tätä en voi painottaa tarpeeksi. Sinulla ei voi olla niin kiire asuntokaupoissa, ettetkö ehtisi odottamaan sitä muutamaa päivää, jotta saat raportin käsiisi ja voit rauhassa käydä tämän kohta kohdalta läpi. Loppuyhteenvedon aikana kerron myös asiakkailleni, jos olen havainnut kohteessa riskirakenteita tai riskipaikkoja ja suosittelen näiden tutkimista rakenteita avaamalla. Jos riskirakenteita ei havaita tai näitä ei haluta tutkia kuntotarkastuksen yhteydessä, on aika suunnata auton nokka kohti kotia, jossa odottaakin sitten raportin kirjoittamisen vaihe.