Asuntokaupan kuntotarkastus
Asuntokaupan kuntotarkastukset tehdään aina yhteisen toimintamallin KH 90-00394 suoritusohjeen mukaisesti. Olen pätevöitynyt asuntokaupan kuntotarkastaja AKK FISE.
Asuntokaupan kuntotarkastukset
Asuntokaupan kuntotarkastus tulisi tehdä aina yhteisen toimintamallin ja KH-kortin 90-00394 mukaisesti. Tarkastus kannattaa teettää niin vanhoihin kuin uusiinkin taloihin. Tarkastus kannattaa tehdä omakotitalojen lisäksi myös paritaloihin, erillistaloihin ja rivitalohuoneistoihin.
Kuntotarkastuksen avulla:
1) Luot turvaa asuntokauppoihin suoritusohjetta KH 90-00394 noudattaen
2) Saat täysin puolueettoman tietopaketin kohteen kunnosta ja havainnoista sekä kirjallisen raportin
3) AKK FISE pätevyydellä olevan rakennusalan ammattilaisen vastaamaan kaikkiin kysymyksiisi
4) Tarkan, laadukkaan ja helposti ymmärrettävän tarkastuksen kohteen kunnosta
AKK FISE, sertifioitu kuntotarkastaja:
Asuntokaupan kuntotarkastajalle on olemassa pätevyys AKK. Pätevyyden myöntää FISE ja tämä on vapaaehtoinen maksullinen koulutus. Jotta pätevyys on voimassa, on AKK tarkastajan pitänyt päästä läpi pätevyystentistä ja hänellä tulee olla vähintään rakennusmestarin, insinöörin tai teknikon tutkinto sekä vähintään 5 vuotta monipuolista työkokemusta mm. talonrakennus ja/tai kiinteistöalalta tai työkokemusta pääsääntöisesti kosteus- ja homevaurioiden selvittämiseen liittyen. Lisätietoa aiheeseen liittyen saa FISE:stä.
Tarkastuksen sisältö:
Asuntokaupan kuntotarkastus on asuntokaupan yhteydessä tehtävä laaja tarkastus, jonka tavoitteena on tuottaa täysin puolueetonta tietoa asuntokaupan osapuolille, aistinvaraisesti ja rakennetta rikkomattomin menetelmin. Tavoitteena on saada tekninen arvio kohteen kunnosta, korjaustarpeista ja riskirakenteista tarkastushetkellä. Arvio perustuu kuntotarkastajan asiantuntemukseen ja kuntotarkastajan kohteessa tekemiin havaintoihin, rakennus- tai rakennepiirustuksista sekä kohdetta koskevista muista asiakirjoista ja kohteen käyttäjän haastatteluista saatuihin tietoihin. Kohde tarkastetaan aina KH 90-00394 suoritusohjeen mukaisesti.
Kuntotarkastuksessa käydään kohteesta läpi kaikki rakenteet, tilat ja rakennusosat asuntokaupan kuntotarkastuksen suoritusohjeen mukaisessa laajuudessa. Talotekniikka arvioidaan näkyviltä osilta sekä iän ja käyttäjältä saatavan informaation perusteella. Kuntotarkastus ei poista piilevien vaurioiden mahdollisuutta, eikä myyjän tiedonantovelvollisuutta kohteen kunnosta ja ostajan selonottovelvollisuutta. Rakenteen sisäisiä virheitä ja vaurioita ei voi havaita, ellei rakenteiden pinnoilla ole näkyviä vaurioita tai tarkastelussa ei tehdä riskihavaintoja. Kuntotarkastusmenettelyllä ei yleensä voida arvioida maanalaisten rakenteiden ja järjestelmien, kuten salaojien tai sokkelin ulkopuolisen vedeneristyksen kuntoa, toimivuutta tai olemassa oloa. Epäilyttävissä tapauksissa esitetään lisätutkimustarve, mikäli rakenteiden kunto olisi syytä selvittää tarkemmin.
Lisä- tai jatkotutkimussuosituksien noudattaminen on tärkeää, jotta rakenteiden todellinen kunto saadaan selvitettyä eikä kaupan osapuolille jää epäselvyyttä rakennuksen mahdollisista korjaustarpeista. Kuntotarkastusraportissa suositellut tutkimukset tai tarkastukset suoritetaan eri tilauksesta, mikäli nämä eivät kuulu KH 90-00394 Suoritusohjeen mukaan kuntotarkastuksen sisältöön. Usein kuitenkaan suoritusohjeen mukaisen rasiaporareiän avulla tutkimuksia ei pystytä luotettavasti tekemään, jolloin tarvitaan laajempia rakenteiden tutkimuksia. Aiheesta lisää kohdassa kuntotutkimukset. Rakennuksissa saattaa olla myös osia, joita ei voitu tarkastaa, koska niihin ei ollut pääsyä tai ne olivat lumipeitteen alla. Nämä osat jäävät tarkastuksen ulkopuolelle, koska tarkastusraportti koskee vain tilannetta tarkastushetkellä. Niiden tarkastuttaminen tilanteen tai olosuhteen salliessa on suositeltavaa.
Tilaajan velvollisuus on tutustua toimintaohjeisiin ennen tarkastusta ja pyrkiä noudattamaan niitä. Valmistautumisohjeet toimitetaan myös ostajille tiedoksi ennen tarkastusta. Mikäli toimintaohjeita ei ole noudatettu, voi kuntotarkastusraporttiin tulla rajauksia mm. tiloista, joita ei ole voitu tarkastaa esim. yläpohja tai ryömintätila. Kuntotarkastuksen jatkotutkimussuosituksia tulisi noudattaa, jotta rakenneosien kunto saadaan selville kaupantekohetkellä.
Kuntotarkastajan vastuu:
Asuntokaupan kuntotarkastaja vastaa kohteesta tekemiensä ja kuntotarkastusraporttiin kirjaamiensa havaintojen kattavuudesta ja oikeellisuudesta sekä havaintojen pohjalta tekemistään päätelmistä, tulkinnoista ja suosituksista. Mikäli tilaaja / tilaajat havaitsevat kuntotarkastusraportissa virheen, tulee siitä reklamoida tarkastajalle kirjallisesti kohtuullisessa ajassa (kuitenkin viimeistään neljän kuukauden kuluessa kuntotarkastuksen suorituspäivästä tai siitä, kun se olisi pitänyt havaita).
Tilaajan on tiedostettava, että kuntotarkastus koskee vain ja ainoastaan tilannetta tarkastusajankohtana ja tilanne kohteessa saattaa muuttua oleellisesti hyvinkin lyhyen ajan kuluessa tarkastuksesta. Kuntotarkastajalla on oikeus korjata virhe raportissa kohtuullisen ajan kuluessa 14 vrk reklamaatiosta, mikäli tarkastaja toteaa virheen kuntotarkastusraportissa. Kuntotarkastajalla on oikeus ennen virheen korjaamista käydä kohteessa tarpeen vaatiessa toteamassa mahdollinen virhe raportissa, mikäli virheen korjaaminen tätä vaatii.
Tarkastuksen raportti:
Kuntotarkastuksesta tehdään aina kirjallinen raportti kohdekäynnin jälkeen, johon on kirjattu tarkastuksella huomioidut havainnot ja toimenpidesuositukset. Pyrin tekemään raportit mahdollisimman nopeasti asiakkailleni, usein 1-3 arkipäivän sisällä, mutta viimeistään 7 päivän sisällä tarkastuksesta. Kuntotarkastusraportti lähetetään sähköpostitse tilaajille, ellei muutoin erikseen sovita.
Ostajan kierros:
Joskus voi olla tilanne, että kuntotarkastus on jo tehty myytävään kohteeseen. Tällöin ostaja voi tilata niin kutsutun ostajan kierroksen myytävänä olevaan kohteeseen. Tällöin kuntotarkastusraportti havaintoineen kierretään ostajan kanssa yhdessä läpi kohteessa. Mukana voi olla myös myyjän edustajat tai kiinteistövälittäjä. Samalla ostaja voi kysellä raporttiin liittyvistä mieltä askarruttavista asioista tarkastajalta.
Kuntotarkastuksen vaiheet pähkinänkuoressa:
1) Kuntotarkastuksen tilaus: Tilaajille lähetetään etukäteen tilaussopimus luettavaksi, haastattelulomake myyjille täytettäväksi sekä valmistautumisohjeet.
2) Alkuhaastattelu: Tarkastuksen alussa tarkastaja käy haastattelulomakkeen tilaajien kanssa yhdessä läpi, kartoittaa kohteen lähtötiedot sekä katsoo mahdolliset rakennuspiirustukset kohteessa.
3) Tarkastus: Varsinainen kuntotarkastus kestää kohteen koosta ja havainnoista riippuen keskimäärin 2-4 h, jossa tarkastaja kertoo samalla havainnoistaan ja toimenpidesuositukset näihin liittyen.
4) Yhteenveto: Tarkastuksen lopuksi tiivistetään kohteen havainnot yhteen ja tilaajat saavat esittää kysymyksiä tarkastukseen liittyen.
5) Raportointi: Kuntotarkastaja kirjoittaa kohteen havainnoista kirjallisen raportin tilaajille.
6) Lisäkysymykset: Mikäli tarkastukseen tai raporttiin liittyen on kysymyksiä, voi tarkastajaan olla yhteydessä myös tarkastuksen ja raportin kirjoittamisen jälkeen. Tärkeintä olisi, että tarkastuksesta ei jää kenellekään epäselvyyksiä ja nämä selvitetään tilaajille ennen asuntokauppaa.
Varaa aika asuntokaupan kuntotarkastukseen
Usein kysyttyä asuntokaupan kuntotarkastuksesta
Mikä on kuntotarkastus?
Kuntotarkastuksella tarkoitetaan usein asuntokaupan kuntotarkastusta, joka tulisi aina suorittaa suoritusohjeen KH 90-00394 mukaisesti. Kyseessä siis voi olla omakotitalon kuntotarkastus yhtä hyvin kuin rivitalo- tai paritalohuoneiston kuntotarkastus.
Mikä on AKK?
Asuntokaupan kuntotarkastajalle on olemassa pätevyys, jonka lyhenne on AKK. Pätevyyden myöntää FISE.
Pätevöitynyt asuntokaupan kuntotarkastaja on lupautunut noudattamaan tarkastuksessaan suoritusohjetta KH 90-00394. Tässä tulee kuitenkin ottaa huomioon se, ettei alaa valvo kukaan, eikä suoritusohjeen noudattaminen ole aina itsestään selvää vaikka tarkastajalla olisikin AKK pätevyys.
Pätevyys on voimassa, kun tarkastajalla on pääpätevyystentti hyväksytty ja hänellä on vähintään rakennusmestarin, insinöörin tai teknikon tutkinto. Lisäksi hänellä tulee olla vähintään 5 vuotta monipuolista työkokemusta mm. talonrakennus ja/tai kiinteistöalalta tai työkokemusta pääsääntöisesti kosteus- ja homevaurioiden selvittämiseen liittyen.
Tällä hetkellä Suomessa on n. 75 pätevöitynyttä AKK tarkastajaa. Lisätietoa tutkinnosta saa FISE:n sivuilta.
Kuka voi toimia kuntotarkastajana?
Kuntotarkastajana voit toimia vaikka sinä nykylainsäädännön nojalla. Kuntotarkastus alaa ei ole valvottu eikä säädetty viranomaisten toimesta, jonka vuoksi alalla on monia erilaisia tarkastajia.
Tämän vuoksi onkin äärimmäisen tärkeää tehdä selvitystyötä laadukkaan ja pätevän kuntotarkastajan löytymiseen. Kts. lisää aiheesta alla olevista kysymyksistä.
Milloin kuntotarkastus kannattaa tehdä?
Kuntotarkastusta suositellaan aina asuntokauppatilanteessa ostajan ja myyjän turvaksi. Tarkastusta suositellaan niin uusiin kuin vanhoihinkin kohteisiin. Kuntotarkastus ei ole kuitenkaan pakollinen toimenpide.
Kuka on pätevä kuntotarkastaja?
Pätevän kuntotarkastajan voit löytää mm. FISE:n pätevyysrekisteristä. Alalla on olemassa asuntokaupan kuntotarkastajan tutkinto AKK, jonka voi suorittaa vain sellaiset henkilöt, joilla on riittävä koulutustausta ja työkokemus toimia alalla. Myös rakennusterveysasiantuntijoilla, sisäilma-asiantuntijoilla sekä kosteusvaurion kuntotutkijoilla on riittävä pätevyystausta tekemään asuntokaupan kuntotarkastuksia.
Alaa ei ole säädelty mitenkään tällä hetkellä ja kuka tahansa voi toimia kuntotarkastajana. Tämän vuoksi on äärimmäisen tärkeää selvittää kuntotarkastajan taustat ja ammattipätevyys, jonka avulla voit saada riittävän kattavan tarkastuksen. Vaikka tarkastajalla olisikin laajaa työkokemusta ja koulutustaustaa rakennusalalta, hän ei välttämättä noudata suoritusohjetta, koska tätä ei valvota mitenkään. Tämän vuoksi malliraportin pyytäminen eri toimijoilta helpottaa tarkastajan valinnassa.
Kuinka kauan kuntotarkastusraportti on voimassa?
Kuntotarkastusraportille ei ole annettu virallista vanhenemisaikaa, mutta useammat pankit ovat alkaneet vaatimaan, että kuntotarkastusraportti ei saa olla yli puoli vuotta vanha. Tämä kuitenkin riippuu paljon pankista, joskus vanhempikin raportti kelpaa lainaneuvotteluiden ehdoksi.
Kuka valitsee kuntotarkastajan?
Kuntotarkastajan voi valita kuka tahansa, mieluiten kuitenkin myyjä ja ostaja yhdessä mikäli tarkastusta ei ole tehty etukäteen.
Pääosia olisi, että kuntotarkastajan valintaan ja hänen ammattitaitoonsa kiinnitettäisiin huomiota ja tarkastus tehtäisiin suoritusohjetta noudattaen. Hyvä toimintatapa on pyytää alan toimijoilta malliraporttia nähtäväksi, joiden avulla tilaajat voivat arvioida tarkastuksen laajuutta ja laadukkuutta paremmin.
Mitä kuntotarkastus pitää sisällään?
Asuntokaupan kuntotarkastus sisältää kohdekäynnin aistinvaraisesti havainnoiden, mahdollisten riskirakenteiden pienimuotoisen tutkimisen sekä raportoinnin havainnoista. Kuntotarkastukseen sisältyy kosteuskartoitus, joten tätä ei tarvitse erikseen tilata.
Kuntotarkastus tulisi tehdä aina yhteisen toimintamallin ja suoritusohjeen KH 90-00394 mukaisesti.
Mistä kuntotarkastusraportti koostuu?
Kuntotarkastusraportti laaditaan suoritusohjeen mukaan ja sen ensimmäisillä sivuilla on yhteenveto teksti- sekä taulukkomuodossa. Tämän jälkeen tulee kohteessa tehdyt havainnot suosituksineen. Myös jatkotutkimustarpeet on perusteltu raportissa.
Voinko pyytää malliraportin kuntotarkastuksesta?
Malliraportin pyytäminen kuntotarkastajalta on hyvä ja suositeltava toimenpide kuntotarkastajaa valittaessa. Näin tilaajat pääsevät näkemään minkä näköinen raportti toimijalta tulee ja mitä tämä pitää sisällään. Myös erilaisia raportteja vertaamalla saa helposti käsityksen mitä tarkastuksen tulisi sisältää mikäli suoritusohjetta noudatetaan.
Onko kuntotarkastus pakollinen?
Kuntotarkastus ei ole pakollinen toimenpide asuntokauppatilanteessa, mutta toki erittäin suositeltava sellainen. Kuntotarkastus perustuu puolueettoman asiantuntijan arvioon kohteen sen hetkisestä kunnosta ja tulevista remonteista. Myös pankki voi vaatia kuntotarkastuksen asuntolainan ehtonaan.
Miten kuntotarkastusraporttia luetaan?
Kuntotarkastusraportissa on alussa yhteenveto merkittävimmistä havainnoista, jonka jälkeen on aihe alueittain havainnot toimenpidesuosituksineen.
Raporttia luettaessa tulee kuitenkin huomioida saikka, että raportin suositukset ovat vain suosituksia, mikään havainto ei ole velvoittava. Usein suosituksien perusteluissa on viittaus myös nykysäädöksiin.
Kuntotarkastus tehdään aina peilaten nykysäädöksiä, jolloin havaintoja tulee useita erityisesti vanhempiin rakennuksiin. Seuraavan omistajan tehtäväksi jää arvioida, mitä suosituksia hän uudessa kodissaan toteuttaa ja mitä ei.
Kenelle kuntotarkastusraportti toimitetaan?
Kuntotarkastusraportti toimitetaan aina tilaajalle.
Tilaajan suostumuksella raportti voidaan toimittaa myös kohteen kiinteistövälittäjälle tai esim.pankille. Jos tilaajana on esim. ostaja, toimitetaan raportti vain hänelle ja mahdollisesti välittäjälle ja he arvioivat haluavatko he jakaa raporttia muille osapuolille.
Pitääkö kuntotarkastuksessa olla mukana?
Asuntokaupan kuntotarkastuksessa ei tarvitse olla mukana, mutta tämä on suositeltavaa. Näin pystyt kysymään tarkastajalta mieltäsi askarruttavista kysymyksistä, saada lisätietoa kohteen havainnoista ja ymmärrät kuntotarkastusraportin havainnot paremmin.
Kuinka kauan kuntotarkastuksessa kestää?
Keskimäärin asuntokaupan kuntotarkastuksessa kestää noin 2-4 tuntia, riippuen kohteen iästä, laajuudesta ja tarkastuksella tehdyistä havainnoista. Kuntotarkastus voi kuitenkin kestää helposti pidempäänkin, tämä riippuu aina kohteesta.
Kuntotarkastus vai kuntokartoitus?
Nämä termit menevät usein ihmisiltä sekaisin. Kuntotarkastus on aistinvarainen tarkastus kohteen kunnosta esim. asuntokauppatilanteessa, jossa aistinvaraisesti tarkastetaan mm. vesikatto, yläpohjatila, ryömintätilat ja muut tilat.
Kuntokartoitus on usein yhteen tiettyyn asiaan tilattu kartoitus. Usein kartoituksia voidaan tehdä märkätiloihin, jolloin puhutaan kosteuskartoituksista tai esimerkiksi asbestin ja haitta-aineiden kohdalla tehdään usein asbesti- ja haitta-ainekartoitus remontoitaviin alueisiin.
Voiko pankki vaatia kuntotarkastuksen?
Pankki voi vaatia kuntotarkastuksen asuntolainan ehtona. Tämä on kuitenkin aina tapauskohtaista, tosin yleistymässä oleva tapa.
Pankin vaatima kuntotarkastus tulisi tehdä samalla tavalla kun mikä tahansa muu kuntotarkastus, suoritusohjeen mukaisesti.
Lue lisää aiheesta blogikirjoituksestani “Kuntotarkastus asuntolainan ehtona”.
Mikä on suoritusohje KH 90-00394?
KH 90-00394 on asuntokaupan kuntotarkastuksen suoritusohje, jota kuntotarkastajan tulisi noudattaa tarkastusta ja raporttia tehdessään. Ohjekortti on tehty kuntotarkastajalle ja tämä on maksullinen asiakirja.
Mikä on KH 90-00393, tilajan ohje?
Asuntokaupan kuntotarkastuksessa on määritelty ohjekortti tilaajalle KH 90-00393. Ohjekortti on maksullinen.
Ohjeessa määritellään tarkastuksen tavoitteet, laajuus, raportointi ja osapuolten vastuut. Lisäksi kortissa opastetaan tilauksen sopimisesta ja tilaajan osallistumisesta tarkastukseen, selvitetään tarkastukseen liittyviä rajauksia ja epävarmuustekijöitä.
Ohje on tehty omakotitalojen sekä rivi-, erillis- ja paritalohuoneistojen kuntotarkastuksiin, jotka tehdään asuntokaupan yhteydessä.
Voiko kuntotarkastuksen tehdä talvella?
Asuntokaupan kuntotarkastuksen voi tehdä myös talvella ja säästä riippumatta. Etenkin talviaikana tulee kuitenkin huomioida, että lumi- ja jää voivat rajata tarkastusta esim. vesikaton tai tarkastuskaivojen osalta, jolloin näitä ei olosuhteiden pakosta päästä välttämättä tarkastamaan.
Voiko kuntotarkastuksen kustannukset laittaa perikunnan kuluihin?
Mikäli myyjän asemassa on perikunta, voi tämä yleensä laittaa kuntotarkastuksen kustannukset perikunnan kuluihin.
Usein kuntotarkastus auttaa mm. hinnoittelemaan kohteen oikealle hintatasolle ja voi helpottaa sekä nopeuttaa kohteen myymistä.
Mikä on riskirakenne?
Riskirakenne on rakennetyyppi, joka on ollut rakentamisajankohtanaan hyväksytty ja suositeltu rakenne ja joka on vasta myöhemmin todettu kosteusteknillisesti toimimattomaksi ja vaurioitumisherkäksi rakenteeksi.
Riskirakenteista tunnetuimpia ovat mm. valesokkeliratkaisu ja tasakatto. Riskirakenteet suositellaan aina asuntokauppatilanteessa tutkimaan riittävän kattavasti, jotta rakenteen sen hetkinen kunto saadaan varmistettua ennen asuntokauppoja.
Mistä tunnistan riskirakenteen?
Riskirakenteita on monia, joista osan voi tunnistaa ilman rakennepiirustuksia, mutta osan voi todentaa vain piirustuksien avulla.
Mikäli kohteesta on olemassa leimattuja rakennesuunnittelijan suunnittelemia rakenneleikkauskuvia, selviää näistä riskirakenteet parhaiten. Mikäli epäilet, että kodissasi on riskirakenteita ja haluat tutkia näidän kuntoa, älä epäröi ottaa yhteyttä.
Milloin pitää tehdä kuntotutkimus?
Rakenteen kuntotutkimus olisi hyvä tehdä silloin, mikäli epäilet rakenteissa olevan ongelmaa, haluat selvittää riskirakenteen kunnon tai kuntotarkastaja on suositellut lisätutkimuksia rakenteisiin kuntotutkimuksien avulla.
Kuntotutkimus tehdään aina rakenteita rikkovin menetelmin, jotta rakenteen korjaustarpeet ja mahdolliset vauriot saadaan selville.
Mikä on laaja kuntotutkimus?
Laajalla kuntotutkimuksella tarkoitetaan usein isompaa rakennetutkimusta (esi. 250×250 mm) esim. riskirakenteeseen rakennetta avaamalla. Rakenneavauksen tulisi olla riittävän iso, jotta rakenne pystytään tutkimaan riittävän kattavasti ja aluetta pystytään paremmin tarkastelemaan.
